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늘어나는 전세 사기 피해, 피해자 지원 방안?
23년도 중순부터 전세금 미반환 사고가 급증하고 있습니다. 일부 시스템을 악용하고 허위 사실로 계약을 체결한 악질적인 수법은 사기가 맞고 엄중히 처벌하길 바라고 있습니다. 하지만 현재 피해자 지원 방안에서 세금으로 직접적인 지원하는 것에 대해서는 반대하는 입장입니다. 임대차계약도 하나의 계약이고 규모의 차이, 피해자가 사회초년생이 다수라서 등 이유를 적용하며 세금으로 직접적인 피해 지원을 하는 것은 보이스 피싱, 다단계 등 다양한 사기 피해자에 대한 차별이고 단순히 총선을 앞 둔 정치적 발언이라고 생각합니다.
전세 사기 대표적인 수법과 유형
최근 피해가 컸던 전세 사기 수법과 대표적인 사기 수법을 예로 들어 설명하겠습니다.
🚨 깡통 전세
가장 일반적인 깡통전세는 3억원에 분양중인 빌라를 3억 5,000만원에 전세를 계약합니다. 그리고 보증금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 이에게 명의를 넘깁니다. 그리고 3억원은 건축주에게 남은 5,000만원은 바지 임대인과 공인중개사들이 나눠가집니다. 이렇게 경매에 넘어가게 되면 실제 시세가 3억 5,000만원 이상이 되지 않는 3억원짜리 빌라는 유찰되어 낙찰가는 전세 금액에 못 미치게 되고 대다수가 그 차액만큼 피해를 보게 됩니다.
🚨 빌라의 신
서울을 포함한 수도권에서 빌라 3,493채를 무갭으로 사들인 뒤 세금 72억 원을 내지 않아 자기 소유 주택 100채에 압류가 걸린 사기입니다.
🚨 빌라왕
임차인의 보증금으로 다른 집을 사들이는 일명 ‘돌려막기’ 수법입니다. 빌라 1139채를 매입해 피해자 1인당 최소 1억 원대에서 수억 원대의 피해가 발생했습니다.
🚨 세 모녀 전세 사기
2017년부터 두 딸의 명의로 강서구,관악구 등 빌라 500여채에 대해 전세를 끼고 사들인 다음 세입자 85명에게 183억원 상당의 보증금을 가로챈 혐의로 사기 등 죄목으로 기소되었습니다. 분양대금보다 높은 전세 계약 체결로 남은 차액을 리베이트로 받았으며 자기자본 0원으로 빌라를 사들여 갭투자를 이어갔습니다.
🚨 수원 정씨 일가 전세 사기
공동담보 쪼개기 대출로 실제 대출 총액을 숨기고 계약을 체결하여 가족 및 법인 명의를 이용해 800여채의 오피스텔 및 빌라를 매입한 뒤 자본잠식으로 전세보증금을 돌려주지 않은 혐의를 받고 있습니다. 이들은 아들은 감정평가를 부풀렸으며 고용된 공인중개사, 중개보조원들은 주택에 대한 근저당 사실관계를 허위로 안내하여 비싼 가격에 전세를 체결하며 돈을 가로챘습니다. 직접 공인중개사 사무소도 설립하여 신규 계약,재계약을 전담하며 계약의 모든 과정을 조직적으로 움직이며 세입자 보증금을 가로챘습니다.
빌라의 신이니 왕이니 이런 수식어 자체가 역겨울 정도로 이들은 강력하게 처벌받아야 될 사기꾼들입니다. 그래서 지금 이런 조직적인 사기 외에도 계속된 미반환으로 전세사기가 급증한다고 언론에 나오는데, 정말 우리나라에 전세사기꾼들이 많아서일까? 라는 의문이 들지 않으세요?
전세 사기의 원인 : 전세 사기, 이렇게 많을 수 있나?
24년 계약 만기가 도래한 인천 빌라의 86% 전세보증보험 가입이 불가능하다고 합니다. 서울/경기권은 약 66% 의 빌라가 가입 불가한데요. 이 사태가 단순히 미국 금리 인상과 주택 가격 하락 때문이라고 생각한다면 언론에 농락당하고 있는 겁니다.
23년 5월 뉴스를 보면 주택도시보증공사(HUG)에서 전세보증보험 보증 한도를 150% → 126% 로 줄여버렸습니다.
주택 공시지가 * 150%의 보증한도 100% → 주택 공시지가 * 140%의 보증한도 90%
한순간에 보증 정책을 낮추어버린 건데, 이 이후로 보증금 미반환 사고가 급격하게 늘어나고 있습니다. 23년에 공시지가까지 내려서 더더욱 피해가 큰 상황이었습니다. 아마 21년뿐 아니라 22년,23년 5월 이전 계약이 만료되는 25년 2~3분기까지도 전세금 미반환 사고 액수는 계속 늘어날 것으로 생각됩니다.
주택 공시지가란?
주택의 세금을 매기기 위하여 매년 정하는 가격의 지표입니다. “공시지가라고 하면 시세와 비슷하지 않을까?” 라고 생각하지만 주택의 경우 공시지가 현실화율은 53.5%입니다. 이미 보증한도 상 실제 주택 가격의 70~75% 만을 보증하고 있었음에도 강제로 이 규모를 줄여버린 것입니다.
아파트의 경우 KB 시세의 90% 까지도 가능합니다. KB 시세는 실거래가와 거의 비슷한 가격 지표를 제공하고 있어 아파트는 더 높은 전세가율을 보장해주면서 빌라/오피스텔, 다가구, 단독주택 같은 비아파트에 대해서는 각각의 주택 형태가 달라 시세가 없다는 이유로 세금을 매기기 위해 사용되는 공시지가 라는 말도 안되는 기준 가격에다가 보증한도율을 적용해버린 겁니다.
전세는 일반적으로 2년을 계약합니다. 계약 만기가 다가오기 전에 갱신을 안 한다면 새로운 임차인과 계약하여 기존 임차인의 전세금을 반환해주며 새로운 전세를 체결하는데, 갑자기 보증 한도를 축소시켜버린다면 전세 대출 갱신이 거절되고 그렇게 되면 전세금을 낮추어야 합니다. 국토부가 해결책으로 내놓은 대안이 “반전세나 월세로 전환하면 될 것” 이라는 정말 무책임한 대안입니다.
24%가 줄어들었다고 하면 크게 와닿지 않을 수 있어도, 금액으로 환산해보자면 21년 2억 5,000만원에 전세 계약한 빌라가 갱신이 가능한 보증 한도 내로 들어오려면 1억 9,000만원이 되어야 합니다. 집주인은 7,000만원을 되돌려주어야 하는데 여기에 관한 대책이 아무것도 없는 것이 문제입니다. 한 세대당 7,000만원이라면 정상적인 임대사업자라도 전세 2-3건만 갖고 있어도 갑자기 2억 이상의 현금을 마련해서 내주어야 합니다.
임차인의 보증금이 정말 소액인 경우가 아니라면 일반적으로 금융권에서도 담보 대출 자체가 불가능합니다. 전세 계약 시에 근저당을 모두 말소하고 이자 대신 주택 유지 비용을 부담하던 선량한 전세 임대인들도 대출도 불가능한 데 전세 금액은 보증 한도 내에서 받게 강제로 축소시켜버렸습니다.
무책임한 시장 개입
계도 기간을 주던, 단계적 축소를 하던 정부가 시장 개입을 한다면 적정선에서 했어야했습니다. 갑자기 보증한도를 24%p 줄여서 한 세대당 3,000만 ~ 1억 이상의 현금 흐름을 만들어내라고 무책임하게 축소시켜버린 HUG 가 제 발등에 도끼를 찍는 꼴이 아닌가 싶습니다.
24년 하반기부터는 민간건설임대사업에도 보증한도 가입 기준을 강화하기로 발표했는데요. 정말 이러다가는 임대인 및 부동산 공급 기업의 파산과 미국처럼 월세가 수백만원이 넘는 주거 비용의 인플레이션이 발생할 수도 있어 보입니다.
임대주택 건설, 전세 계약 등 이제껏 수요와 공급에 따라 자연스럽게 맞춰지고 있던 가격을 갑자기 통제해버리니 진행되고 있던 현장, 계약들이 문제가 되고 있습니다. 지금 전세사기라고 불리우는 미반환 사고가 기망의 의사를 가지고 조직적으로 움직인 몇몇 사기꾼을 제외하고는 임대사업자와 임차인 모두 정책의 피해자가 된 것이 아닐까 하는 생각이 듭니다.
부동산 투자 방향에 대한 고민
HUG 에서 보증한도와 주택 가격 산정 방법을 바꾼 뒤로 사고가 급증했는데요. 언론에서는 모두 전세 사기꾼으로 매도하고 있습니다. 금리 인상과 전국적인 부동산 가격 하락으로 역전세, 빌라 포비아, 아파트로 몰린다 등 언론 플레이를 하며 현재 임대인들을 악질적인 사기꾼으로 포장해버린 겁니다. 이렇게 빌라,오피스텔의 매수 수요가 급감하며 투자 시장이 불황을 맞고 있습니다.
정부의 아파트 집 값 떠받치기, 전세사기 프레임을 씌워 빌라 포비아를 만드는 상황에서는 빌라,오피스텔의 투자는 리스크가 있다고 생각합니다. 지금은 경매 시장에서 아파트/토지 경매를 눈여겨 보고 있습니다.
모두가 힘든 상황이지만 시장을 눈여겨 본다면 나만의 투자처를 만들어 낼 수 있지 않을까 싶습니다.
